「空き家を売ろうと思っているが、何に気をつければいいかわからない」
「空き家売却で損したくない」
空き家の売却は、通常の住み替えとは異なるリスクや注意点が多数あります。知らずに進めると、数十万〜数百万円の損失につながることも。この記事では、空き家売却の各ステップごとに「絶対に気をつけるべき注意点」をまとめました。
【査定前】の注意点
1. 相続登記が済んでいないと売れない
2024年4月から相続登記が義務化されました。登記が済んでいないと売買契約自体ができません。まずは法務局で登記簿を確認しましょう。
2. 「1社だけの査定」は危険
査定額は不動産会社によって大きく異なります。最低でも3社以上に査定を依頼し、比較検討することが重要です。「高すぎる査定額」を提示して媒介契約を取り、後から値下げを迫る悪徳業者も存在します。
3. 境界が不明確なまま進めない
古い空き家では隣地との境界が曖昧なケースが非常に多いです。境界確定測量（30〜80万円程度）は売却前に済ませておくのが理想です。
【売却活動中】の注意点
4. 「囲い込み」に屈しない
媒介契約で「専任媒介」を選ぶ際、レインズ（自社で買い手を見つけるため、他社に紹介しない）を行う会社に注意しましょう。売却が長期化する原因になります。
5. 内覧対応の準備を美らない
空き家は「荷物が散乱」「カビ臭がする」など第一印象が悪くなりがちです。最低限の清掃と換気を行い、見た目を整えましょう。
6. 放置期間中の管理を怊る
売却活動中も建物の劣化は進みます。水道の通水・換気・郵便物の回収など、月に一度は現地確認を行いましょう。
【契約・決済時】の注意点
7. 「契約不適合責任」の免責特約を確認
古い建物では、引渡し後に雨漏りやシロアリ被害が見つかることがあります。売買契約書で「契約不適合責任の免責」を明記しておかないと、後から賠償を求められるリスクがあります。
8. 3,000万円特別控除の期限を見落とさない
相続した空き家を売る場合、相続から3年後の12月31日までに売却すれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除が適用されます。この期限を過ぎると、数百万円の税金差が出ることもあるので、必ず意識しておきましょう。
9. 確定申告を忘れない
売却した翌年の2月～3月に確定申告が必要です。利益が出なかった場合でも、控除を適用するためには申告が必須です。
まとめ
空き家売却の失敗の多くは、「知らなかった」が原因です。査定前・売却中・契約時のそれぞれのポイントを押さえれば、損しない売却が可能です。