「築年数が古すぎて、普通には貸せないと言われた」
「リフォーム代を何百万もかける余裕はない」
そんな悩みを持つ空き家所有者の注目を集めているのが、「DIY型賃貸」や「古民家リノベーション」による活用です。
自分で手を加えることで「負債」を「収益を生む資産」に変える手法ですが、そこには成功のためのルールと、初心者が陥りやすい法的リスクが存在します。
「DIY型賃貸」とは？画期的な賃貸契約の仕組み
DIY型賃貸とは、借主（入居者）が自分の好みでリフォームや改修を行うことを認める賃貸借契約です。
大家側のメリット：
- 貸し出し前の高額なリフォーム費用が不要（「現状有姿」で貸せる）。
- 入居者が愛着を持って長く住んでくれる傾向がある。
- 退去時の原状回復義務を一部免除することで、募集力を高められる。
空き家を収益化するモデル
- 一般賃貸： 住居として貸し出す。最も安定的だが、最低限のインフラ整備（水回り等）は必要。
- 民泊（民泊新法など）： 宿泊施設として活用。利回りは高いが、管理の手間が大きく、地域の条例による規制も強い。
- シェアハウス： 複数の個室を貸し出す。収益性は高いが、消防法上「寄宿舎」扱いになり、大規模な改修が必要になることも。
- 貸しアトリエ・工房・倉庫： 住居以外の活用。住居ほどの設備が不要で、趣味や作家活動の拠点として需要があります。
初心者が必ずハマる罠
1. 法的制限の無視
「自分の家だから自由にできる」と思われがちですが、建物の用途を変更したり、人を宿泊させたりするには法的な手続きが必要です。建築基準法や消防法を無視すると、営業停止や罰則の対象になります。
2. 採算度外視のこだわり
DIYが楽しすぎて、自分の趣味全開で直してしまい、結局「誰にも借りてもらえない」という失敗事例が後を絶ちません。活用はあくまで「ビジネス」という視点が不可欠です。
3. 修繕範囲の曖昧さ
屋根からの雨漏りなど、構造上の欠陥について「どちらが直すか」を契約書で明確にしておかないと、入居後に泥沼のトラブルに発展します。
