「実家で親が孤独死してしまい、発見が遅れた」
「相続した空き家が、実は過去に自殺があった物件だった」
ただでさえ管理が大変な空き家が、いわゆる「事故物件」となってしまった場合、どう対処すればいいのか途方に暮れてしまう方は少なくありません。
事故物件を持ち続けることは、固定資産税の負担だけでなく、近隣からの目や精神的なストレスも重くのしかかります。
しかし、「事故物件＝売れない」というのは間違いです。 正しい手順とルールを知っていれば、法的なトラブルを回避し、近所に知られることなく手放すことは十分に可能です。
この記事では、事故物件の空き家を抱えた時にまずやるべきこと、絶対に守るべき「告知義務」、および最も安全な処分の方法について解説します。
そもそも「事故物件」とは？どこからがアウト？
不動産取引において、過去に人の死に関わる事案があった物件を「心理的瑕疵（しんりてきかし）物件」と呼びます。
しかし、人が亡くなった全ての家が事故物件になるわけではありません。2021年に国土交通省が定めたガイドラインを元に判断します。
| 状況 | 事故物件扱い（告知義務） | 備考 |
|---|---|---|
| 他殺・自殺 | あり | 無条件で事故物件となります。 |
| 事故死（火災等） | あり | 火災や転落事故などによる死亡。 |
| 孤独死（発見が遅れた） | あり | 長期間放置され、特殊清掃が必要になった場合。 |
| 自然死・病死 | 原則なし | すぐに発見され、事件性がない場合。 |
| 不慮の事故（転倒等） | 原則なし | 家庭内での転倒、誤嚥など。 |
重要ポイント：
「孤独死」でも、すぐに発見されて警察が「事件性なし（病死）」と判断し、特殊清掃が不要だった場合は、原則として事故物件には当たりません。逆に、発見が遅れて遺体の腐敗が進み、消臭や害虫駆除（特殊清掃）が必要になった場合は、事故物件として扱われます。
絶対にやってはいけない「隠蔽（いんぺい）」
「言わなければバレないだろう」「黙って売ってしまいたい」
その気持ちは痛いほど分かりますが、事実を隠して売却・賃貸することは法律で禁止されています（告知義務違反）。
もし隠して売却し、後から事実が発覚した場合、
- 契約解除
- 多額の損害賠償請求
- 詐欺罪での告訴
事故物件を売却するためのルート
A. 仲介で一般の人に売る（難易度：高）
SUUMOなどのポータルサイトに掲載し、広く買い手を探す方法です。
- メリット： 相場に近い価格で売れる可能性がある。
- デメリット：
- 広告の備考欄に「告知事項あり」と記載されるため、多くの人に事故物件であることが知れ渡る。
- なかなか買い手がつかず、数年売れ残ることも珍しくない。
- 特殊清掃や遺品整理を済ませてからでないと、売りに出せないケースが多い。
B. 専門の買取業者に売る（推奨）
「事故物件専門」や「訳あり物件専門」の買取業者に直接買い取ってもらう方法です。
- メリット：
- 秘密厳守： 広告活動を行わないため、近所の人に知られずに売却できる。
- 現状渡しOK： 荷物が残っていても、特殊清掃前でもそのまま引き渡せる。
- スピード： 買い手を探す必要がないため、最短数日で現金化できる。
- デメリット： 仲介より価格は安くなる傾向がある。
事故物件の処分は「専門家」に任せるのが近道
「普通の不動産屋に行ったら断られた」「安値で買い叩かれそうになった」
事故物件は、一般的な不動産会社では扱い慣れていないため、トラブルを恐れて敬遠されるのが現実です。
しかし、「訳あり物件」を専門に扱うプロフェッショナルであれば、話は別です。
彼らは事故物件の価値を正しく評価し、スピーディーに問題を解決してくれます。
