相続放棄しても空き家の管理責任は残る？｜2023年民法改正後の費用と回避方法

「親が住んでいた空き家、資産価値もなさそうだし相続放棄したい」
「相続放棄すれば、空き家の管理から完全に解放されるの？」
「放棄の手続きに、結局いくらかかるのか知りたい」

売れそうにない実家を相続することになったとき、真っ先に思い浮かぶのが「相続放棄」ではないでしょうか。しかし、相続放棄をしても空き家の管理責任（保存義務）が残るケースがあること、そして完全に責任を手放すには数十万〜100万円程度の予納金がかかる場合があることは、意外と知られていません。

この記事では、2023年4月の民法改正をふまえた正確なルール、相続放棄にかかる費用、そして「実は放棄より売却した方が得だった」というケースの見分け方まで、順を追って解説します。

相続放棄しても管理責任は残る？2023年民法改正後のルール

まず結論からお伝えします。2023年4月に施行された改正民法により、相続放棄後のルールは次のように整理されました。

保存義務を負うのは、放棄した時点でその空き家を「現に占有」していた相続人だけです。

改正前は「放棄しても次の相続人が管理を始めるまで管理義務が続く」と読める条文だったため、誰がいつまで責任を負うのかが曖昧でした。改正後は義務を負う人が「現に占有していた者」に限定され、たとえば遠方に住んでいて実家に一切関与していなかった子どもは、放棄すれば管理義務を負わないことが明確になりました。

一方で、亡くなった親と同居していた場合や、放棄の時点で実質的にその家を管理していた場合は、次の相続人または相続財産清算人に引き渡すまで保存義務が続きます。放棄したのに屋根が崩れて隣家に被害が出た、といった場合には損害賠償を求められるリスクが残るのです。

固定資産税はどうなる？

相続放棄が家庭裁判所で受理されれば、はじめから相続人でなかったことになるため、固定資産税の納税義務も原則として負いません。ただし課税は毎年1月1日時点の状況をもとに行われるため、放棄のタイミングによっては一時的に請求が届くケースもあります。空き家の税金リスク全般は空き家にかかる税金リスクの解説記事も参考にしてください。

相続人全員が放棄した場合の流れと「相続財産清算人」

「自分だけ放棄しても、結局きょうだいの誰かが引き継ぐだけでは？」——そのとおりで、相続放棄をすると相続権は次の順位（子→親→きょうだい）へ移っていきます。そして相続人全員が放棄した場合、空き家は自動的に国のものになるわけではありません。

全員が放棄した後の一般的な流れは次のとおりです。

1. 利害関係人（債権者や保存義務を負う元相続人など）が家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てる
2. 選任された清算人（弁護士等）が財産を調査・換価し、債務を清算する
3. 残った財産は最終的に国庫に帰属する

問題は費用です。申立てには手続き費用のほか、予納金として数十万〜100万円程度を裁判所に納めるのが目安とされています（財産の内容により異なります）。清算の過程で財産から報酬がまかなえれば返還されることもありますが、売れない空き家しかない場合は戻らない可能性が高いと考えておくべきでしょう。

つまり、現に占有している相続人が保存義務から確実に解放されるには、この予納金を負担してでも清算人選任を申し立てるのが正攻法ということになります。「放棄すればタダで手放せる」というイメージとは、かなり違うのが実情です。

相続放棄にかかる費用の目安

放棄の申述自体は少額でできますが、空き家の管理責任まで完全に手放そうとすると、トータルで100万円前後かかる場合があるのがポイントです。

なお、相続放棄には**「自分が相続人になったことを知った時から原則3か月以内」**という期限があります。また、放棄する前に空き家を売却したり取り壊したりすると「相続を承認した」とみなされ、放棄できなくなるおそれがある点にも注意してください。

「放棄より売却が得」なケースの判定基準

ここまで見てきたように、相続放棄はゼロ円で済む手続きではありません。次のような場合は、相続して売却した方が経済的に得になる可能性が十分あります。

• 家に少しでも値段が付く場合：売却代金が手元に残るうえ、管理責任も買主に引き継がれます。一般に築古でも市場で取引されている物件は多く、「古いから売れない」は思い込みであるケースが少なくありません
• 土地に需要があるエリアの場合：建物の価値がゼロでも、古家付き土地として売れることがあります
• 放棄すると他の財産（預貯金など）も失う場合：相続放棄は「空き家だけ」を選んで放棄することができません。プラスの財産があるなら、放棄は原則不利です
• 予納金より売却の手残りが大きい場合：たとえ売値が低くても、予納金100万円前後を払って手放すより手取りがプラスになるなら売却が合理的です

逆に、多額の借金がある、土壌汚染や崖地で明らかに買い手が付かない、といった場合は放棄や相続土地国庫帰属制度の検討に進む価値があります。

ただし、その判断を自分の感覚だけで下すのは危険です。「どうせ売れない」と思っていた実家に数百万円の査定が付くことは珍しくありません。相続放棄の期限は原則3か月。まずは早めに複数の不動産会社へ査定を依頼し、「いくらで売れるのか」という客観的な数字を手に入れてから、放棄か売却かを判断するのが正しい順番です。空き家売却の全体像は空き家売却の完全ガイドで詳しく解説しています。

まとめ

• 2023年4月の民法改正により、相続放棄後に保存義務を負うのは放棄時に空き家を「現に占有」していた相続人のみ
• 全員が放棄しても空き家は自動的に国のものにならず、責任を完全に断つには**相続財産清算人の選任（予納金は数十万〜100万円程度が目安）**が必要
• 相続放棄は「空き家だけ」を選べず、他のプラス財産も失う
• 少しでも値段が付くなら、放棄より売却の方が得になるケースは多い

相続放棄は一度受理されると原則撤回できません。取り返しのつかない選択をする前に、まずは現状のままで構いませんので、複数の不動産会社に査定を依頼し、実家の本当の価値を確かめることから始めてください。