「相続した田舎の土地、使い道がないので国に返したい」
「相続土地国庫帰属制度って、タダで引き取ってもらえるの？」
「建物が建ったままの実家でも申請できる？」
2023年4月に始まった相続土地国庫帰属制度は、相続した「いらない土地」を国に引き取ってもらえる制度として注目されています。しかし実際には、手放す側がお金を払う制度であり、引き取ってもらえる土地の条件もかなり厳格です。
この記事では、制度にかかる費用（審査手数料・負担金）、却下されやすい土地の条件、そして「売却とどちらが得か」の判断基準を分かりやすく解説します。
相続土地国庫帰属制度とは？
相続土地国庫帰属制度は、相続や遺贈（相続人への遺贈）で取得した土地を、法務局の審査を経て国庫に帰属させる（＝国に引き取ってもらう）制度です。2023年4月27日にスタートしました。
背景にあるのは、所有者不明土地の増加です。「使わない土地のために固定資産税や管理の手間を負い続けたくない」という相続人の受け皿として設けられました。
ただし、押さえておくべきポイントが2つあります。
- 無料ではない。審査手数料と負担金の支払いが必要
- どんな土地でも引き取ってもらえるわけではない。建物付きの土地は申請できず、審査で却下・不承認となるケースもある
つまりこの制度は「最後の手段」に近い位置づけであり、利用する前に他の選択肢（売却・活用）と比較することが重要です。
費用はいくら？審査手数料と負担金
制度の利用には、大きく分けて2種類の費用がかかります。
| 費用の種類 | 金額 | 支払うタイミング |
|---|---|---|
| 審査手数料 | 土地一筆あたり14,000円 | 申請時（不承認・却下でも返還されない） |
| 負担金 | 原則20万円（例外あり） | 承認後 |
審査手数料：土地一筆あたり14,000円
申請時に、土地一筆につき14,000円の審査手数料を収入印紙で納付します。注意したいのは、審査の結果、却下・不承認になっても手数料は返還されないという点です。複数の筆に分かれた土地なら、その筆数分の手数料がかかります。
負担金：原則20万円〜
審査に通り承認された場合、10年分の土地管理費相当額として負担金を納付します。金額は原則として一筆あたり20万円ですが、市街化区域内の宅地や農地などは面積に応じて加算され、広い土地では数十万円〜100万円を超える場合もあります。
このほか、申請書類の準備（登記事項証明書や図面の取得、必要に応じた専門家への依頼）にも費用がかかるのが一般的です。トータルでは最低でも21万4,000円、条件次第ではそれ以上の出費を見込んでおく必要があります。
引き取ってもらえない土地の条件
この制度で意外と知られていないのが、引き取りの条件の厳しさです。次のような土地は、そもそも申請ができない、または審査で不承認となる可能性が高くなります。
申請すらできない主なケース（却下要件）
- 建物が建っている土地
- 抵当権などの担保権や使用収益権が設定されている土地
- 境界が明らかでない土地、所有権の存否や範囲に争いがある土地
- 土壌汚染がある土地
- 通路など他人による使用が予定されている土地
審査で不承認となりやすい主なケース
- 崖があり、管理に過分な費用・労力がかかる土地
- 樹木・工作物・車両などが地上に残っている土地
- 除去が必要な埋設物が地下にある土地
- 隣接地の所有者との争訟が必要な土地
最重要ポイント：建物付きは引き取り不可＝解体が必須
空き家の相続で悩む方にとって最大のハードルがこれです。実家など建物が建ったままの土地は、この制度では引き取ってもらえません。利用するには、先に自費で建物を解体して更地にする必要があります。
解体費用は木造で坪3〜5万円が目安とされ、30坪なら90万〜150万円程度かかる場合があります（詳しくは家の解体費用の相場と補助金で解説しています）。さらに更地にすると固定資産税の住宅用地特例（最大1/6）が外れ、審査期間中の税負担が増える点にも注意が必要です。
つまり建物付きの実家を国庫帰属で手放そうとすると、**「解体費用100万円前後＋審査手数料＋負担金20万円〜」**という大きな出費になりかねないのです。
国庫帰属と売却、どちらが得か
ここまでの費用を踏まえて、売却と比較してみましょう。
| 比較項目 | 国庫帰属 | 売却（仲介・買取） |
|---|---|---|
| 手元に残るお金 | マイナス（20万円超の持ち出し） | プラスになる可能性あり |
| 建物付きの土地 | 不可（解体が必須） | 現状のまま売れる場合あり |
| 期間 | 審査に半年〜1年程度かかるのが目安 | 買取なら数週間〜、仲介は3〜6ヶ月が目安 |
| 確実性 | 却下・不承認のリスクあり | 買い手・買取業者が見つかれば確実 |
整理すると、売却できる可能性が少しでもあるなら、売却のほうが金銭的に有利です。国庫帰属は「確実にお金が出ていく」のに対し、売却は数十万円でも値が付けばプラスになり、建物の解体も不要なケースが多いためです。
国庫帰属が候補になるのは、査定でも値が付かず、買取業者にも断られ、寄付や活用の引き受け手も見つからない土地に限られると考えてよいでしょう。
「国に返す」前に、まず査定という順番
「田舎の土地だから売れるわけがない」と思い込んで、いきなり国庫帰属を検討するのはおすすめしません。費用をかけて手放す前に、費用ゼロでできる「売れるかどうかの確認」を先に済ませるのが正しい順番です。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する（本サイトの一貫した推奨です。1社に「売れない」と言われても、別の会社や買取業者では値が付くことがあります）
- 仲介で売れなければ、訳あり物件・田舎の土地に対応した買取業者に相談する
- 空き地の活用方法や売れない空き家の収益化など、手放す以外の選択肢も検討する
- それでも引き受け手がなければ、国庫帰属制度を検討する
査定は無料で、依頼したからといって売却の義務はありません。「20万円以上払って手放す」前に、「0円でもいいから引き取ってもらえるか」「実は値が付くのではないか」を確認するだけで、結果が大きく変わる可能性があります。
まとめ
- 相続土地国庫帰属制度は2023年4月開始。審査手数料は土地一筆14,000円、負担金は原則20万円〜（市街化区域の宅地などは面積に応じて加算）
- 建物付きの土地は引き取り不可。利用するには自費での解体が必須で、解体費と合わせると100万円を超える出費になる場合も
- 担保権付き・境界不明確・土壌汚染などの土地は却下されやすく、手数料は戻らない
- 売却できれば持ち出しゼロどころかプラスになるため、「国に返す」のは売却・活用の可能性を確認した後の最終手段
まずは現状のままで構いませんので、複数の不動産会社に査定を依頼して、あなたの土地の「本当の価値」を確かめることから始めてみてください。